С приобретением земельного участка может возникнуть куда больше проблем, чем с квартирой или уже возведенной недвижимостью. И чтобы не купить кота в мешке, желательно как можно более тщательно проверить информацию как о самой земле, так и о ее нынешнем владельце.
Ведь даже на первый взгляд идеальный участок под застройку или ведение бизнеса, на деле может иметь множество градостроительных и правовых ограничений. Не говоря уже об отягощениях (например если хозяин указал землю в качестве залогового имущества).
Тщательная проверка приобретаемого участка в госреестрах дает возможность установить ее реального владельца, категорию земель, целевое назначение участка, его площадь, имущественные права третьих лиц (аренда и т.д.), а также проверить наличие или отсутствие действующих ограничений в использовании земельного участка (охранные зоны вокруг объектов коммуникаций, инфраструктуры и т.п.).
Данные ЕГРН находятся в общем доступе. Вам нужно только перейти на сайт Росреестра, либо на сервисе https://egrn-vipyska.ru. Всего пара минут и вы получаете доступ к полной, исчерпывающей информации по конкретному участку земли.
На что стоит обратить внимание:
Для того, чтобы найти участок, понадобится ввести его кадастровый номер и точный адрес. Подобную информацию можно уточнить у продавца.
Важно отметить, что данные о площади земельного участка в большинстве случаев будут указаны с погрешностью. Обусловлено это низкой точностью проведения кадастровых работ. А значит скорее всего потребуется уточнение границ. То есть, нужно быть готовым к тому, что после более точного измерения площадь участка может измениться в рамках указанной погрешности.
Покупатель имеет полное право требовать проведение процедуры установки границ до заключения ДКП, поскольку в наших реалиях риск нарваться на не размежеванный участок достаточно высок. А это прямой путь к судебным спорам уже в ближайшем будущем.
Выписка ЕГРН позволяет узнать:
Тщательный анализ всех документов, позволяет оценить прозрачность сделки, предусмотреть пути оспаривания права собственности в будущем. Этой информации будет достаточно для того, чтобы узнать, сможет ли продавец предпринять попытки отчуждения земли, и будут ли они эффективными. Кроме того, стоит ознакомиться с договором дарения, приватизационными актами, договором участника долевого строительства, свидетельством о наследовании.
Если на момент продажи участок в залоге или находится в аренде – обязательно попросите продавца предоставить все документы, которые являются основанием для конкретных ограничений.
Помимо выписки из ЕГРН, вы можете заказать справку о переходе прав на земельный участок. В случае, если он участвует в частных сделках стоит отказаться от приобретения.
До того, как сделать выбор в пользу покупки участка, настоятельно рекомендуем проанализировать ряд документов:
Далее, вам потребуется внимательно сопоставить данные из выписки полученной из ЕГРН с данными из градостроительной документации. Прежде всего, стоит обратить внимание на категорию использования земли для его дальнейшей эксплуатации (информация указана в ПЗЗ).
Далеко не каждый участок может быть использован под застройку ввиду ряда ограничений:
Далеко не все перечисленные выше зоны отражены в документах ЕГРН. Получить информацию о них можно только в соответствующих органах.
Разошлите запросы как по судам общей юрисдикции, так и по арбитражным.
Если интересующий вас участок земли разделен на несколько, и выписка показала наличие спора хотя бы по одному из них, то желательно проверить все.
Не лишним будет проверить надежность продавца, о наличии гражданских, уголовных дел можно узнать в базе ФССП. Здесь же можно получить данные о делопроизводстве по банкротству. Это крайне важно, поскольку если договор будет аннулирован (а сделать это можно в течение 3 лет), на плечи нового владельца земельного участка ляжет груз кредитов продавца.
До того, как вы заключите договор купли-продажи, желательно уточнить следующие вопросы:
Покупать землю куда сложнее чем квартиру, нюансов масса и вы имеете все шансы приобрести себе головную боль. Чтобы все сложилось для вас максимально благоприятно, следует провести комплексный аудит участка.
